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物業費怎么收、共有資金怎么管?重慶通過新版物業管理條例,這些事都定了
2019年12月02日 14:20 來源: 新華網

自住宅小區推行物業管理以來

給千家萬戶帶來了許多的便利

但也因此產生了一些現實的利益問題

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如何讓物業管理活動更加規范

維護好業主、物業使用人

和物業服務企業的合法權益

營造文明和諧的生活和工作環境

不僅一直為社會所普遍關心

也是基層治理的難點、熱點問題

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11月29日

《重慶市物業管理條例(修訂草案)》

經重慶市人大常委會會議四次審議

在重慶市五屆人大常委會第十三次會議上表決通過

并將于明年5月起正式實施

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新版條例在立法過程中備受關注

也回應了許多市民關心的熱點問題

這些變化今后也將為你的合法權益

提供法律保障

趕緊來一起劃“重點”吧!

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熱點一:業主大會

業主總人數百分之二十以上可申請召開業主大會

  新版條例的第一大變化,就是強化了對業主自治的支持與監督,解決了首屆業主大會召開難和業主委員會成立難的問題。此外,百分之二十以上業主聯名,可要求罷免業委會成員。

  條例規定——

  一個物業管理區域內,已交付的專有部分面積達到該區域建筑物總面積的百分之五十以上,建設單位應當進行公告,業主可以召開首次業主大會會議,選舉產生業主委員會。

  占物業管理區域內業主總人數百分之二十以上的業主,可以向物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府書面申請召開首次業主大會會議。

  業主委員會會議應當按照業主大會議事規則的規定召開,每季度至少召開一次。三分之一以上委員要求召開時,應當及時組織召開。

  業主委員會成員受業主監督,業主大會有權罷免業主委員會成員:百分之二十以上業主聯名,可以向街道辦事處、鄉(鎮)人民政府書面提出對業主委員會成員的罷免要求。街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當自接到罷免要求之日起三十日內書面通知業主委員會限期召開業主大會會議,由業主大會作出是否予以罷免的決定。

熱點二:物業服務費

未入住的物業費標準將另行制定

  房屋接房后還未入住,物業費的收取標準該如何確定?新版的物業管理條例對這一問題明確了,未入住的物業費標準將另行制定。

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  條例規定——

  前期物業服務合同生效之日至物業交付之日發生的物業服務費,由建設單位承擔。物業交付之日至前期物業服務合同終止之日發生的物業服務費,由業主按照前期物業服務合同約定的物業服務收費標準承擔。

  物業服務收費管理辦法包括未裝飾裝修和使用的住宅物業收費標準等,由市價格主管部門會同市住房城鄉建設主管部門制定

  物業服務收費確需調整的,物業服務企業應當與業主委員會協商,并由業主大會決定;未成立業主大會的,由符合法律規定比例的業主表決通過,并將表決結果公告三十日以上。

  物業服務企業不得以業主拖欠物業服務費、不配合管理等理由,中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣。

熱點三:共有資金管理

公共收益應主要用于補充物業專項維修資金

  小區共有資金如何管理、公共收益如何使用,不能成為一筆“糊涂賬”。新版條例另一大亮點,就是明確了共有資金的監督和管理——條例明確了物業專項維修資金和公共收益的日常管理。針對業主大會成立前和成立后兩種情形,對共有資金的管理作出相應規定。明確業主委員會可以依法開設賬戶,并對業主共有資金的監督和管理作出了相應規定。

  條例規定——

  業主大會成立前,公共收益應當存入物業專項維修資金賬戶,并設立單獨賬目。業主大會設立后,根據業主大會決定,選擇代行管理或者自行管理。

  業主決定自行管理的共有資金,應當存入業主委員會賬戶,不得以任何個人或者其他組織名義進行管理。

  業主大會或者業主委員會自行管理共有資金的,應當每半年公布一次自行管理賬目。

  公共收益主要用于補充物業專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。業主大會成立前或者業主大會未對公共收益用途作決定的,公共收益按年度全部納入物業專項維修資金。按照業主大會決定使用公共收益的,物業專項維修資金余額不足首期交存金額百分之三十時,公共收益應當首先補足物業專項維修資金。

  公共收益用于補充物業專項維修資金以外用途的,業主大會應當決定其年度預算方案,主要包括支出項目明細、使用審核、公示及決算辦法。未經業主大會同意,公共收益支出金額和范圍不得超過預算方案。

  物業服務企業、業主委員會應當每半年公布一次公共收益收支情況。

  物業管理區域百分之二十以上業主書面對公共收益收支提出異議的,可以根據物業服務合同或者管理規約約定或者經業主大會決定后,在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導監督下委托有資質的中介機構進行財務審計,也可以申請物業管理聯席會議協調處理或者依法向人民法院提起訴訟。

  物業服務企業與業主、物業使用人約定裝飾裝修保證金的,裝飾裝修保證金應當存入共有資金賬戶進行管理,具體管理辦法由市住房城鄉建設主管部門另行制定。

熱點四:車位租售

每戶業主總計購買不得超過兩個

  目前,一些小區存在“停車難”的問題,如何規范小區車位的物業管理也一直備受關注。此次修訂的物業管理條例對車位車庫的租售等內容進行了細化,明確車位(庫)應當首先滿足業主的需要,建設單位不得出售給業主以外的單位或者個人,每戶業主總計購買住宅配套車位(庫)不得超過二個。

  條例規定——

  物業管理區域內規劃用于停放機動車的車位(庫),應當首先滿足業主的需要

  建設單位依法出售車位(庫),應當進行公告,不得出售給業主以外的單位或者個人。公告之日起六個月內,屬住宅配套車位(庫)的,每戶業主只能購買一個車位(庫),公告之日起滿六個月有多余車位(庫)的,可以向其他業主出售,每戶業主總計購買住宅配套車位(庫)不得超過二個;屬非住宅配套車位(庫)的,每戶業主購買的車位(庫)數量的比例,不得超過持有房屋面積占總非住宅建筑物面積的比例。經人民法院生效法律文書或者仲裁裁決確認將建設單位的車位(庫)權屬登記給業主以外的單位或者個人的,其車位(庫)的出售、租賃應當首先滿足業主的需要。

  建設單位應當公開未出售或者未附贈的車位(庫),業主要求承租的,建設單位不得拒絕

  車位(庫)有空余的,經公示后,可以臨時出租給業主以外的單位或者個人,每次租期不得超過六個月

  違反規定銷售車位(庫)的,或者對業主要求承租的車位(庫)只售不租的,責令限期改正;逾期未改正的,處五萬元以上二十五萬元以下罰款。

  將未出售的車位(庫)不優先出租給本區域內業主,或者出租給業主以外的單位或者個人期限超過六個月的,責令限期改正;逾期未改正的,處五萬元以上十萬元以下罰款。

熱點五:民宿

開展民宿服務應當經有利害關系的業主同意

  近年來,民宿行業迎來發展“風口”,不少小區內都暗藏了“民宿”。此次通過的物業管理條例條例順應時代發展要求,創設民宿等住宿服務的規范,回應人民群眾的利益訴求,積極探索在法制化軌道上規范民宿(網約房)等住宿服務的發展。

  條例規定——

  條例第七十四條規定,業主、物業使用人應當按照規劃自然資源部門批準或者房地產權證載明的用途使用物業,不得擅自改變物業使用性質。確需改變的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主同意。利用小區住宅開展民宿等住宿服務的,應當符合本條例第七十四條的規定,并具備消防、安全、衛生等必要的條件。

  利用小區住宅開展民宿等住宿服務的,應當遵守國家和本市相關管理規定和管理規約的約定,依法向市場監管、文化旅游、公安、商務等部門辦理相關手續,并同時告知物業服務企業

  市、區縣(自治縣)人民政府及相關部門應當根據本地實際,加強對住宅小區內開展民宿等住宿服務活動的管理和監督。具體管理辦法由市人民政府制定。

文:韓夢霖

文中資料來自重慶市五屆人大常委會第十三次會議

編輯: 李永琦
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